Недвижимость

Проблема с жильем: снимать или покупать?
Если вы покупаете или продаете дом...
В состоянии ли вы “осилить” покупку дома?
Что купить: кооператив или кондоминиум?
Что нужно знать о займах под недвижимость?
Что важно знать при продаже дома?
О брокерах и контрактах
Как расторгается контракт о продаже недвижимости?
Как бороться за свои права квартиросъемщику?
О квартплате и залоге под жилье
Для чего нужен договор с домовладельцем?
Как поступать в случае конфликта с домовладельцем?
Об уголовной ответственности домовладельца
Дискриминация при снятии жилплощади
Как происходит выселение жильца из дома?
Об условиях аренды коммерческой площади
Если сосед нарушает ваш покой...

ПРОБЛЕМА С ЖИЛЬЕМ: СНИМАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ?

Вам, возможно, надоело менять квартиры и платить все более и более высокие цены за аренду. Или, возможно, дом, в котором вы снимаете квартиру, не содержится в надлежащих условиях. Или вы сомневаетесь, разрешит ли домовладелец встроить книжный шкаф в прихожей. Любая из этих причин может заставить вас обратиться к брокеру по продаже недвижимости с просьбой подыскать подходящий вариант для покупки. Но принесет ли покупка финансовую защищенность? Не омрачит ли она ваше дальнейшее существование? Наконец, если покупать, то какую сумму вы в состоянии осилить?

- Насколько покупка дома зависит от времени, в течение которого вы намерены в нем проживать?
С финансовой точки зрения, не имеет смысла покупать дом или квартиру, если вы не планируете прожить там три, а лучше – пять лет, поскольку приобретение и последующая продажа влекут за собой немалые расходы (получение ссуды, инспекция недвижимости, сам переезд, комиссионные брокеру, страховка и пр.). Для того чтобы эти расходы окупились, стоимость жилья должна вырасти за время владения как минимум на 15%. Соответственно, оправдать расходы можно лишь в условиях покупки на рынке, где цены невысоки, и продажи - в период, когда стоимость недвижимости существенно подскочила. В противном случае лишь потеряете часть денег.

- А если не жить, допустим, в купленном доме, а сдавать его жильцам?
Некоторые предпочитают сдавать в аренду жилую площадь - например, когда обстоятельства вынуждают владельца поменять местожительство. Следует иметь в виду, однако, что, несмотря на очевидную финансовую выгоду, это связано с определенными сложностями, вытекающими из обязательств в отношениях между владельцем и съемщиком. Например, как найти управу на арендатора, если он не платит за аренду или беспокоит соседей громкой музыкой в ночное время? Кроме того, вам предстоит изыскать средства, чтобы, сохранив за собой прежний дом, купить другой в новом месте.

- Мы немного отклонились от темы. Так что же все-таки делать - покупать или продолжать снимать квартиру или дом? Каковы преимущества арендуемой жилплощади по сравнению с собственной?
Преимущества связаны, прежде всего, с расходами: если аренда относительно недорога (например, в доме с контролируемой квартплатой), и вы в состоянии откладывать как минимум 10 % в месяц от заработка, то ситуация вполне удовлетворительна - можно забыть о покупке и связанных с этим расходах и обязательствах. Кроме того, съемщик не обязан заботиться о состоянии недвижимости – это дело хозяина. Ну, и если надоело жить в одном районе, можете перебраться в другой без особых проблем, связанных с куплей-продажей. Наконец, покупка дома обойдется в сумму, которую, возможно, целесообразнее, вложить в более прибыльное предприятие, нежели недвижимость.

- И все-таки что дороже - аренда жилья или покупка?
Важный момент в финансовых сравнениях - это стоимость купленной недвижимости. Некоторые полагают, что владеть недвижимостью дороже, чем снимать. На самом деле, в конечном счете покупка обходится дешевле, чем аренда, поскольку ежемесячные выплаты при покупке жилья могут быть не выше, а ниже арендной платы.

- Каковы другие факторы в этом сравнении?
Немаловажный фактор в этих расчетах - инфляция. При аренде, даже в домах с контролируемой квартплатой, последняя с годами существенно повышается, тогда как выплаты по займу под куплю остаются прежними, несмотря на инфляцию. Кроме того, деньги, уплаченные по займу в счет владения недвижимостью, увеличивают ваше собственное имущественное состояние - после всех выплат по займу недвижимость полностью переходит в ваше владение. Однако, как говорилось выше, преимущество владения над пользованием жильем растет с годами, и оно может не реализоваться, если вы не намерены долго жить в купленном месте. Не следует забывать о том, что в первые годы после покупки основная часть выплат приходится на процент по займу, а не на саму стоимость недвижимости, которая и составляет часть вашего будущего состояния. Но фактор в пользу аренды жилья - налоги, которые, хотя и списываются, тем не менее, растут с годами.

Наверх

 

ЕСЛИ ВЫ ПОКУПАЕТЕ ИЛИ ПРОДАЕТЕ ДОМ...

Вы присмотрели себе дом и теперь собираетесь купить его, но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Или вы, наоборот, намерены продать недвижимость. Какие правовые трудности приходится преодолевать при приобретении или продаже жилплощади?

- Что, с правовой точки зрения, происходит при покупке или продаже недвижимости?
Юридические аспекты сделок с недвижимостью могут несколько варьироваться в зависимости от штата, но основная идея похожа и сводится к простой операции, при которой продавец недвижимой собственности передает право на владение ею покупателю. Покупатель получает от продавца документ, в котором записано право первого на владение собственностью. В обмен на этот документ покупатель платит продавцу заранее условленную сумму. Этой простой, на первый взгляд, операции, тем не менее, предшествуют несколько моментов, которые могут отличаться большей сложностью и занять длительное время.

- Что это за предварительные шаги?
Еще до формальной передачи недвижимого имущества стороны должны договориться о цене и подписать контракт, в котором указывается, когда произойдет эта передача. Покупатель, возможно, также должен позаботиться о займе у финансовой компании, которая оплатит продавцу большую часть условленной суммы, разумеется, в том случае, если покупатель не намерен уплатить всю сумму из собственного кармана. Кроме того, покупателю необходимо провести инспекцию дома или квартиры, а также удостовериться в местном бюро регистрации недвижимости в том, что продавец имеет юридическое право ее передачи в новое владение. Если оказывается, что, с правовой точки зрения, все в порядке, то, в конце концов, происходит завершение сделки при одновременной передаче имущества и оплаты в обмен на нее. Но иногда на предварительном этапе могут возникнуть проблемы. Например, покупатель или продавец может неожиданно отказаться от сделки, или в результате инспекции дома могут выявиться серьезные неполадки в конструкции, или, наконец, может оказаться, что право владельца на продажу ограничено какими-либо положениями документа о передаче. В таком случае сделка может не состояться.

- В каких случаях подписанный контракт может быть расторгнут без ущерба для сторон?
Как правило, в самом тексте контракта перечислены условия, при которых он может быть расторгнут без какой-либо финансовой ответственности сторон. В одних случаях покупатель может прервать контракт, если он, например, не удовлетворен результатами инспекции дома или квартиры. Но чаще всего это происходит, когда покупателю по какой-либо причине не удалось заручиться банковским кредитом, когда неожиданно обнаруживаются неустранимые экологические дефекты или когда проверка юридических прав владельца на продажу собственности выявила серьезные ограничения на эти права.

- Если вы - покупатель, то что следует предусмотреть в тексте контракта?
Контракт должен содержать положение, согласно которому покупателю разрешено провести осмотр дома. В контракте также должно быть записано, что вы имеете право расторгнуть соглашение и вернуть себе внесенный задаток при определенных обстоятельствах, которые упоминались выше. Многие штаты на сегодняшний день имеют законы, обязывающие продавца уведомить покупателя о существующих дефектах в недвижимости. Кроме того, следует поставить перед владельцем ряд вопросов, на которые тот должен дать однозначный ответ. Подпадает ли дом под действие местных правил зонирования и застройки? Существуют ли проекты перестройки данного района? Каково финансовое состояние кооператива, в котором вы намерены приобрести квартиру? Покупателю важно максимально обезопасить себя, и поэтому ответы на эти и другие вопросы следует узнать до, а не после того как подписан контракт. Понятно, правда, что некоторую информацию, например, результаты инспекции, удастся заполучить лишь после того, как контракт уже подписан. Следует также оговорить, какое личное имущество будет передано при продаже недвижимости.

- Если вы - продавец, то о чем следует позаботиться?
Оговорите в контракте, что вы имеете право на компенсацию в случае, если покупатель не выполняет условий контракта. Например, вы можете удержать за собой сумму задатка. Кроме того, в контракте подтвердите, что все заявления, касающиеся имущества, сделаны вами в соответствии с тем, насколько вы сами были осведомлены в тот момент. Наконец, убедитесь, чтобы все зависящие от покупателя условия – такие, как финансовый кредит и осмотр помещения - были удовлетворены в кратчайший срок. Например, если вы дали покупателю 60 дней после подписания контракта на получение кредита, а в последний день он сообщает вам, что его просьба о кредите отклонена, покупатель не допустил никаких нарушений договоренности. Поэтому вам придется вернуть задаток, несмотря на то, что вы даром потратили два месяца на ожидание.

- Для чего при покупке или продаже недвижимости нужна помощь адвоката?
Юридическая помощь в сделках с недвижимостью может понадобиться в различных целях: чтобы подготовить или проверить текст контракта, разрешить вопросы, поднятые во встречном предложении другой стороны, дать совет о том, как лучше удовлетворить требованиям кредитора, представлять интересы кредитора при финансировании сделки или оформить запись сделки в местном бюро регистрации недвижимости.

Наверх

 

В СОСТОЯНИИ ЛИ ВЫ «ОСИЛИТЬ» ПОКУПКУ ДОМА?

Кто покупал недвижимость, тот знаком с тем, насколько важно правильно взвесить свои финансовые возможности с конечными затратами на приобретение дома (или квартиры). Очень важно определить, в состоянии ли вы будете платить по будущим счетам кредиторов и найти приемлемые финансовые ресурсы для покупки (мы уже не говорим о том, что дорого может обойтись сам заведомо неправильный выбор, например, приобретение старого дома в сомнительном состоянии, без внимательной инспекции). Как оценить финансовые реалии, связанные с покупкой дома?

- Как определить стоимость дома, которую покупатель в состоянии оплатить?
Надо исходить из общего годового дохода покупателя. Как правило, покупатель в состоянии оплатить стоимость дома, в три раза превышающую его годовой доход, при условии, что он внесет 20 процентов стоимости, а остальное составит банковский кредит, и что у покупателя небольшие прочие задолженности, например, за машину или обучение. Более того, если иных долгов вовсе нет, то вам, возможно, даже по карману купить дом стоимостью в 4-5 раз превышающей сумму вашего годового дохода.

- Есть ли какой-либо общепринятый арифметический расчет в этом деле?
Возьмите месячную выплату кредитору, включая основной баланс и проценты, и прибавьте к ней половину вашего годового счета по страховке на недвижимость и налоговой ставке. После этого сравните полученную цифру с вашим месячным доходом. Если все выплаты за дом не превышают трети вашего дохода, то вы вполне осилите покупку дома. Следует также иметь в виду, что кредиторы - такие, как банки, дающие ссуды на покупку дома, предпочитают, чтобы это соотношение составляло 28-38 процентов в зависимости от цифры первого взноса, процентной ставки, кредитной истории покупателя, других задолженностей и ряда прочих факторов. Кстати, банк или иной институционный кредитор обычно заранее уведомляет заявителей о своих требованиях в получении кредита, и поэтому узнать о них несложно.

- Как поступать тем покупателям, которые не в состоянии уплатить 20 процентов в качестве первого взноса?
Меньший взнос повысит сумму ежемесячных выплат, а чтобы кредитор согласился на это, нужно иметь достаточно высокий доход. Но если у вас незапятнанная кредитная история, то вполне реально добиться от продавца и банка-кредитора согласия на 10-процентный первый взнос. Правда, следует иметь в виду, что вам, возможно, придется платить более высокий процент. Кроме того, не исключено, что кредитор вынудит вас приобрести страховку на случай, если вы по финансовой несостоятельности прекратите выплаты и если, в связи с этим, кредитор получит от продажи вашего бывшего дома меньше суммы вашего долга.

- Какие организации обычно предлагают займы под покупку дома?
Кроме обычных коммерческих банков, это также кредитные союзы, сберегательные ассоциации, страховые компании и специальные залоговые банки. Некоторые кредиторы известны по всей стране, иные действуют лишь в данном географическом регионе или специализируются на данном виде кредита. Что касается процентных ставок, которые они предлагают, то о них можно узнать из газет или рекламы. Поскольку правила предоставления кредита стандартизированы и контролируются государством, то даже самый непросвещенный покупатель сможет увидеть разницу в предлагаемых процентных ставках и найти приемлемую для себя. Кроме того, можно обратиться к брокеру, который находит покупателю подходящего или согласного кредитора и который получает свои комиссионные не от покупателя, а от кредитора. Также не исключено, что вы сможете получить кредит от федерального ведомства или агентства штата. В таких случаях обычно и сумма первого взноса меньше, и процентная ставка ниже. Наконец, существуют частные (вневедомственные) кредиторы - это могут быть родственники, друзья или даже сам продавец дома. Покупка дома с участием частных кредиторов обычно сопряжена с наименьшими дополнительными затратами.

- Какие бывают процентные ставки?
Они бывают фиксированными («плавающими») и переменными. В первом случае процент сохраняется без изменения на весь период кредита, например, 8 процентов на период в 15, 20 или 30 лет. Во втором случае процентная ставка колеблется в зависимости от экономических условий. Когда перед покупателем встает вопрос о том, какую из предлагаемых ставок избрать, каждый решает его по-своему. Люди более осторожные изберут постоянный процент, даже если на момент покупки плавающая ставка была ниже постоянной. Другие же, более склонные к риску, могут согласиться на меняющийся процент, который, кстати, также не бесконтролен, поскольку существует предел на максимально допустимый процент, на то, как часто в течение года и всего периода кредита ставка может меняться. Существуют также гибридные варианты ставок, когда фиксированная ставка становится переменной через определенный период времени.

- Как сэкономить на покупке дома?
Понятно, что каждый мечтает приобрести хороший дом за весьма скромную цену. Чтобы добиться этого, следует внимательно изучить рынок, осознать собственные возможности и, при необходимости, быть готовым умерить амбиции в плане размеров дома или иных условий покупки. Например, пусть дом будет дороже, но зато в отличном состоянии, или, наоборот, пусть он будет меньше по размерам, но зато легко перестраиваем с минимальными затратами. Кроме того, дома на продаже кредиторами должников или при распределении наследства обычно продаются дешевле, чем на обычном рынке. Некоторым также советуют покупать дома в складчину, особенно если это делать с целью инвестиции. При этом, однако, не следует брать в компаньоны родственников. Можно также отыграть некоторые затраты на дом, сдав в аренду комнату или две. Если же вы не в состоянии платить по кредитному залогу, попытайтесь сдать весь дом в аренду, сохранив за собой право владения. Наконец, имейте в виду, что дом в несколько этажей можно потом выгоднее продать, нежели одноэтажный.

Наверх

 

ЧТО КУПИТЬ: КООПЕРАТИВ ИЛИ КОНДОМИНИУМ?

На скопленные деньги вы собрались купить недвижимость, тем более что на данный момент цены на недвижимость относительно невысоки, а банки предлагают займы под выгодный для покупателя процент. Вы привыкли жить в городе, и вас не прельщает жизнь в собственном доме за городом. Зато идея приобретения квартиры для вас весьма привлекательна, особенно когда цены на аренду непомерно возросли. Но как решить, что лучше и выгоднее, кооперативная квартира или кондоминиум?

- В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?
В кооперативном доме вся площадь принадлежит корпорации. От имени корпорации ведутся все дела, и осуществляются сделки по покупке и продаже. Хозяева кооперативных квартир по существу владеют не самими квартирами, а определенным количеством акций в данной корпорации, которая, со своей стороны, владеет домом. Следует иметь в виду, что управляет домом и его хозяйством выборное правление кооператива, в которое входят несколько директоров. Эти члены правления являются акционерами (пайщиками) корпорации, и обычно сами проживают в данном доме. Правление уполномочено устанавливать правила приобретения кооперативных квартир, содержания помещений, порядка и условий вторичной аренды квартир, а также других аспектов деятельности кооператива.
В отличие от ситуации с кооперативом, члены кондоминиума являются полноправными владельцами собственных квартир. Иными словами, при приобретении кондоминиума вы вступаете в полное и исключительное владение своей жилплощадью. В доме-кондоминиуме также действует ассоциация владельцев и ее правление, состоящее из избранных владельцев квартир. Правление кондоминиума вправе принимать решения лишь в отношении совместных помещений в доме, но не самих квартир, и в связи с этим наделено меньшими полномочиями, нежели правление кооператива.

- Имеются ли какие-либо иные различия между этими двумя формами собственности?
Банки или другие кредитные организации, предлагающие взаймы под приобретение недвижимости, несколько более склонны предложить деньги под покупку кондоминиума, нежели кооператива, поскольку заем в случае кондоминиума обеспечивается реальной недвижимой площадью, а не корпоративными акциями, а также поскольку в кооперативах обычно действуют менее привлекательные для банков строгие уставы и финансовые правила. Еще одно различие между кооперативами и кондоминиумами - это порядок оплаты. Владельцы кооператива платят налоги на собственность ежемесячными взносами за квартиру на имя корпорации, тогда как владельцы кондоминиума платят налоги напрямую местным властям.

- Может ли правление кооператива отклонить кандидатуру предполагаемого покупателя?
Вполне. Правление вправе это сделать по ряду причин. Например, по финансовым соображениям (у вас недостаточный доход или сбережения), из-за числа предполагаемых жильцов (у вас в семье всего два человека, а приобретаемая квартира включает четыре спальни), или из-за характера использования квартиры (вы намерены сдавать ее в аренду, а не проживать в ней лично). Следует отметить, что, если правление откажется принять вас в кооператив, например, из-за того, что вы не смогли продемонстрировать, что в состоянии платить ежемесячные взносы, то вам обычно возвращается задаток, внесенный при подписании контракта на продажу квартиры. Вместе с тем, правление кооператива не имеет права произвольно отклонить кандидатуру в нарушение федеральных антидискриминационных законов, т.е. по причине расы, пола, религии, нетрудоспособности или состава семьи. В некоторых штатах также действуют законы против дискриминации на основании возраста и сексуальной ориентации. Если вы уверены, что в отношении вас правление совершило дискриминационный поступок, вы можете подать в суд. И если вам удастся доказать свою правоту, вы можете получить компенсацию за нанесенный ущерб и расходы на адвоката.

- Нужно ли согласие правления в случае, если вы решили отремонтировать квартиру?
Владея кооперативной квартирой, вы обязаны придерживаться соглашения, подписанного вами при вступлении в кооператив и обязывающего вас следовать правилам и инструкциям, издаваемым правлением. Вы вправе менять интерьер квартиры по собственному желанию. Однако правление, скорее всего, потребует, чтобы вы предварительно представили ему на одобрение план ремонта, если речь идет о коренной перепланировке квартиры. При владении кондоминиумом вы также должны руководствоваться правилами ассоциации владельцев и поэтому при изменении планировки квартиры вам также понадобится разрешение ассоциации.

Наверх

 

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАЙМАХ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ?

Если вы собираетесь покупать дом, кооператив, кондоминиум или иную недвижимость, вы, по-видимому, столкнетесь с вопросом о том, где добыть деньги, необходимые для оплаты полной стоимости покупки. Ответ на этот вопрос простой - взять в долг. Однако само выполнение этой задачи гораздо сложнее.

- С чего начинать в получении займа?
Прежде, чем хлопотать о получении займа, следует решить ряд важных проблем. Допустим, вы окончательно решили, что вам нужен дом, и остановили свой выбор на таковом. Теперь нужно решить, какого рода заем вам подойдет больше всего, а затем - кого выбрать в качестве кредитора. К этим вопросам надо подойти со всей ответственностью, поскольку для многих ежемесячные выплаты по займу станут самой большой статьей расхода. Кроме того, как и с другими финансовыми услугами, существуют тысячи разных вариантов займов, среди которых есть, что выбирать, и различия между которыми могут быть существенными и дорогостоящими.

- В чем надо определиться в первую очередь?
Первое, что надо решить, это - брать ли в долг под фиксированный или переменный процент. Понятно, что фиксированный процент остается без изменения весь период выплаты долга, а переменный меняется в зависимости от поведения финансового рынка. Выбор между первым и вторым будет зависеть от того, насколько высока на сегодняшний день федеральная процентная ставка, насколько вы сами склонны к стабильности в жизни и не желаете идти на риск возможных перемен на финансовом рынке. В первые годы после покупки уровень переменных ставок обычно ниже уровня фиксированных, и поэтому весь вопрос в том, насколько этот уровень поднимется в последующие годы. Знать заранее это невозможно, но, если вы считаете, что можете предполагать с известной долей надежности, что общая тенденция в ставках не изменится, тогда можете попробовать переменный процент. Кстати, не все фиксированные проценты безопасны: следует избегать так называемого «шарового» займа, когда в особо оговоренный срок (обычно через 3 или 10 лет) вы обязуетесь вернуть сразу всю оставшуюся сумму займа. Опасность в том, что неизвестно, будут ли у вас на тот момент деньги.

- Что еще важно?
Было бы идеально, если бы вы могли внести, по меньшей мере, 20 процентов от суммы приобретаемой недвижимости из собственных средств. Почему? Потому что это позволило бы избежать дополнительных расходов на приобретение страховки на частный заем и дало бы наилучшие условия кредита. Кредиторы требуют покупку страховки, которая стоит несколько сот долларов в год, чтобы обезопасить себя на случай неплатежеспособности покупателя.

- На какие сроки предоставляются займы?
Чаще всего, на 15 или 30 лет. Для многих выбора в этом нет, поскольку они не в состоянии осилить большие ежемесячные выплаты, сопряженные с 15-летним займом. Для таких 30 лет - это единственно возможный срок. Но допустим, что вы в состоянии осилить высокую ежемесячную выплату. Значит ли это, что заем на 15 лет вам больше подходит? Не обязательно. Разница между месячными суммами при 15- и 30-летнем займах составляет процентов 25-30. Эти деньги, вместо уплаты за заем, могли бы быть более выгодно вложены, например, в пенсионные счета или акционерные фонды. Кроме того, вы берете на себя большую финансовую нагрузку и должны быть уверены, что выдержите ее в течение всего срока действия займа. Альтернативой может оказаться сценарий, по которому вы берете заем на 30-летний срок, но выплачиваете его раньше, т.е. превращаете 30-летний заем в более краткосрочный. Что касается инвестиции разницы в пенсионный план, то эта идея подкрепляется тем, что сумма вклада не только обрастает процентами, но и не облагается налогом, тогда как выплата по займу производится из денег, оставшихся после уплаты налогов.

- Как найти наилучший процент под заем?
Уже сам этот вопрос предполагает, что отнюдь не все сказано цифрой процента, под который выдается заем. Что же еще имеет значение? Помимо процентной ставки, большую роль играют взимаемые банком так называемые баллы. Каждый балл равен 1 проценту от суммы займа. Предположим, что один банк дает вам заем под 7 процентов и 1,5 балла, тогда как другой - под 7,25% и 1 балл. В этих условиях ваш выбор будет зависеть от того, какова общая сумма займа - чем она больше, тем скорее вы предпочтете второй вариант. Другие пошлины, уплаты и взносы также играют роль, поскольку разные кредиторы взимают разные суммы. Это касается платы за заявление на получение займа и его рассмотрение, платы за отчет о вашей кредитной истории или пошлины за оценку состояния дома. Последнее условие необходимо, так как ни один кредитор не даст в долг, не определив, за сколько может продать дом в случае вашей финансовой несостоятельности.

- Как найти наиболее подходящего кредитора?
Это потребует немало времени, но сделать это необходимо. Поясним: при займе в 120 тыс. долларов, рассчитанном на 30 лет, разница всего лишь в полпроцента сэкономит вам 13 тыс. долларов за весь период выплаты займа. Отсюда и вывод: нужно искать и найти подходящего кредитора. Вы можете обратиться в крупные банки, но их условия, как правило, не самые лучшие. Может быть, даже более выгодные условия предлагают мелкие банки. Поспрашивайте в своей округе или поищите на Интернете. Кроме того, существуют списки кредиторов с цифрами, публикуемые частными оценочными компаниями. Такой список стоит некоторых денег, но он сэкономит вам массу времени. Наконец, не обязательно искать кредитора среди банков. Может иметь смысл поискать среди финансовых брокеров. Те покупают займы оптом и с определенной скидкой у крупных финансовых заведений и затем продают их в розницу индивидуальным потребителям, оставляя себе 0,5-1 процент от суммы займа за свои услуги. Условия брокеров могут оказаться даже выгоднее, чем банковские. Таким образом, то, с чего мы начали наш разговор (получение займа) - это не начальный, а едва ли не заключительный этап вашей деятельности по финансированию недвижимости, которую вы себе облюбовали.

Наверх

 

ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОМА?

Прожив в своем доме 10 лет, вы решили, что наступило время подобрать себе «пристанище» поновее, побольше размерами и, главное, в другом месте, которое вам больше по душе. К тому же и финансы вам позволяют такие перемены. Итак, если вы решили продать дом, то нужно для этого угадать наилучшее время, точно оценить продажную стоимость дома, а также понять правовые нормы, регулирующие продажу недвижимости.

- Допустим, я владею домом. Мне нужно его продать, и поэтому необходимо определить, предложить ли его для продажи сейчас или немного подождать. Когда наиболее и наименее подходящее время для продажи?
Некоторые спешили расстаться со своей недвижимостью, и из-за этого теряли в деньгах. В идеальном варианте нужно продавать тогда, когда рынок насыщен спросом, что поддерживает более высокие цены на недвижимость. В каких случаях это происходит? Бывают разные ситуации. Например, район, где вы проживаете, считается весьма привлекательным или даже престижным из-за качества местных школ, низкого уровня преступности, хороших климатических и природных условий, близости к городу и т.д. Кроме того, на сегодняшний день могут быть низкие проценты на банковские займы под покупку недвижимости. Другая причина повышенного спроса - это благоприятная экономическая ситуация в регионе, когда у людей больше уверенности в будущем финансовом благополучии. Наконец, нужно учитывать, что в разное время года покупательская активность варьируется, и выше она обычно в весеннее время. Разумеется, случается, что необходимо продать дом немедленно, по личным финансовым соображениям, из-за развода, смены места работы или по состоянию здоровья. В таких условиях трудно выгадывать на тех или иных факторах и приходится соглашаться на меньшую стоимость или даже помочь покупателю в финансировании покупки.

- Я хочу продать дом без участия агентов или брокеров и тем самым сэкономить на уплате комиссионных. Возможно ли это?
Разумеется. Это называется продажей самим владельцем. Но надо учитывать правовые нормы, регулирующие передачу недвижимости в вашем штате. Например, нужно знать, кто должен подписывать бумаги, на кого оформлять сделку и как поступить, если возникнут проблемы, мешающие передаче собственности в другие руки. Кроме того, каждый штат обязывает продавца уведомить покупателя о материальном состоянии продаваемой собственности. Поэтому, если вы решили оформить сделку без посторонней помощи, прежде всего, убедитесь, что у вас на это имеется достаточное количество времени, сил и возможностей, начиная с назначения реальной цены, проведения переговоров и кончая самой сделкой передачи недвижимости в руки покупателя. Понятно, что продавцу легче преодолеть хлопоты о продаже, если рынок насыщен покупательским спросом или если он не спешит со сделкой.

- Можно ли использовать брокера в ограниченных и менее дорогостоящих, чем обычно, целях?
Вы можете настоять на том, что сами назначите цену и сами будете показывать дом претендентам на покупку, оставив на долю брокера такие задачи, как реклама в местной прессе, посвященной недвижимости, и заполнение наиболее сложных бумаг при оформлении сделки. При таком распределении функций брокер, скорее всего, удержит себе сумму, меньшую, чем 5-7%. Если он откажется от таких условий, то наймите агента, который согласится выполнить ту же работу при почасовой оплате.

- Какую цену следует назначать на продаваемый дом?
Необходимо определить, какова реальная стоимость дома. При этом учитываются такие факторы, как цена недавно проданных аналогичных домов в том же географическом месте. У агентов по недвижимости должен быть доступ к информации о подобных продажах. Скорее всего, они поделятся ею с вами бесплатно с тем, чтобы заинтересовать вас в проведении сделки через них. Вы также можете нанять профессионального оценщика, который представит документированное мнение о реальной стоимости дома. Еще один источник полезной сравнительной информации - местные отделы регистрации сделок о продаже недвижимости. Наконец, поинтересуйтесь ценами, с которыми на сегодняшний день выставлены на продажу другие дома в вашем районе. Они представлены в газетах, афишируются агентами. Имейте в виду, что эти цены обычно на десять или более процентов выше цен, по которым эти дома в действительности будут проданы.

- Стоит ли соглашаться на первое же покупательское предложение?
Даже самые привлекательные предложения обычно не принимаются в первом варианте. Чаще всего продавец даст ответное предложение с поправками к первому предложению. Поправки обычно касаются цены (вам как продавцу хочется больше денег), форм оплаты (вам нужен больший первый взнос), условий освобождения покупаемого дома (вам нужно больше времени на это), условий продажи покупателем имеющегося дома (вы не хотите дожидаться этого) и инспекции (покупатель должен назначить ее как можно быстрее). После того, как обе стороны обо всем договорились, обычно подписывается контракт о продаже, оговаривающий все условия предстоящей сделки.

- О чем продавец обязан оповестить покупателя?
Считается противозаконным утаивать информацию, касающуюся основных физических изъянов продаваемой недвижимости: о состоянии фундамента, крыши, водопровода, наличии экологических дефектов и т.д. В Калифорнии, скажем, требуют даже указать на потенциальную опасность наводнений или землетрясений. Большинство штатов требуют от продавца письменного подтверждения состояния дома. Скорее всего, вам придется заполнить особую форму, предложенную брокером или адвокатом. С другой стороны, продавец отвечает лишь за ту информацию, которая была ему лично доступна и известна. Хотя этого и не требуется, но многие продавцы специально нанимают подрядчиков, которые инспектируют дом и устраняют неполадки. Кстати, эта мера полезна также для более объективной оценки стоимости вашего дома. В целом же достоверная информация поможет вам избежать правовых проблем на случай, если покупатель попытается разорвать контракт или станет вас судить за умышленный обман.

Наверх

 

О БРОКЕРАХ И КОНТРАКТАХ

В приобретении или продаже недвижимости имеется ряд непростых обстоятельств, которые могут повлиять на характер и результат сделки. Например, это вопросы о том, нужен ли агент или брокер для осуществления сделки, когда самое лучшее время для ее проведения, или, наконец, каким должен быть контракт при оформлении сделки.

- Большинство участников купли-продажи недвижимости пользуются услугами брокеров или агентов. Каким путем найти наиболее подходящего брокера?
Спросите своих родственников или знакомых, купивших или продавших дом в последние несколько лет, мнению которых вы доверяете. Это лучше, чем воспользоваться советами малознакомого лица, которого вы впервые встретили при посещении агентства по продаже недвижимости, либо который сам навязал вам свое знакомство. Важно, чтобы брокер был в этом бизнесе на постоянной работе многие годы и чтобы у него были определенные качества – скажем, честность, деловой опыт, знание данной местности и готовность пойти навстречу вашим вкусам и запросам.

- Сколько получает брокер?
Его комиссионные зависят от местных правил, которые введены на уровне штата или данного города. Обычно услуги брокера оплачивает продавец в виде процента от суммы продажи, чаще всего от 5 до 7 процентов. Поэтому для продавца брокер выступает в качестве заинтересованного лица: чем дороже продан дом, тем выше комиссионные брокера. По той же причине для покупателя брокер является лицом с противоположными интересами. В связи с этим при приобретении дома не следует полностью полагаться на советы брокера, поскольку его финансовые интересы противоречат интересам покупателя. Поэтому самому покупателю хорошо было бы внимательно ознакомиться с ситуацией о недвижимости в данном районе и иметь представление о здешних ценах.

- От чего зависит цена на недвижимость?
Осведомленные люди знают, что цена на недвижимость зависит от времени продажи. К сожалению, многие продают или покупают дома в весьма неподходящее время, либо в ненужной спешке. Важно, чтобы продажа состоялась в момент, когда имеется большой контингент покупателей, а покупка – в момент, когда много предложений от продавцов. Но допустим, вам нужно как можно быстрее переехать в район поближе к новой работе. Это вынуждает вас как покупателя искать себе новое место жительства, несмотря на все прочие превратные обстоятельства, что также сыграет роль в определении суммы будущей покупки. Для того чтобы установить продажную цену на дом, покупателю следует произвести его оценку относительно рыночных цен в данном месте на похожие варианты недвижимости. Агенты по продаже недвижимости, как правило, хорошо осведомлены о ценах на схожие дома и могут назначить примерную цену на основе своих реестров на дома, выставленные на продажу.

- Можно ли увеличить стоимость дома, который вы продаете?
Да, для этого постарайтесь максимально улучшить его состояние, сделать привлекательнее для будущего покупателя. Как это осуществить? Крайне просто: подстригите газон, подметите тротуар, помойте окна, уберите тщательно во всех комнатах, почините все мелкие неполадки. Даже такие незначительные и не требующие большого времени меры могут повысить стоимость дома в глазах покупателя на несколько тысяч долларов.

- Допустим, вы хотите купить дом, и нашли вполне подходящий. Что делать дальше?
Прежде всего, свяжитесь с адвокатом, который займется оформлением сделки. Адвокаты сторон согласуют текст контракта о продаже, который учтет пожелания продавца и покупателя и предусмотрит разные варианты на тот или иной случай, скажем, необходимость получения банковского займа, обнаружение дефектов в конструкции дома, продажа покупателем своего предыдущего дома и т.д. Часто на предложение покупателя продавец ответит контрпредложением, в котором будут учтены его пожелания, например, в отношении цены, срока выезда из дома или проведения инспекции. Когда обе стороны согласовали все положения контракта, они подписывают его и ожидают окончательного завершения сделки, которая состоится, когда все предварительные условия контракта будут выполнены. При завершении сделки права на владение домом передаются от продавца покупателю, и это официально регистрируется в местном бюро актов состояния недвижимости.

Наверх

 

КАК РАСТОРГАЕТСЯ КОНТРАКТ О ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Вы подписали контракт о покупке дома, а через несколько дней получили от другого продавца гораздо более выгодное предложение. Можете ли вы разорвать уже достигнутую договоренность? В каких случаях расторжение допускается законом?

- Основной вопрос - в каких случаях покупатель или продавец имеют право прервать контракт о продаже недвижимости?
Обычно в самом контракте должно быть оговорено, при каких обстоятельствах контракт может быть расторгнут без каких-либо финансовых последствий для сторон. В частности, может быть отмечено, что покупатель вправе прервать контракт из-за неудовлетворительных результатов инспекции дома. Вместе с тем, наиболее типичными причинами разрыва контракта являются следующие. Например, покупателю не удается получить банковский заем, и он заранее оповещает об этом продавца, либо обнаруживается непоправимый экологический дефект, либо, наконец, правовой документ на владение содержит те или иные неточности, ошибки или правовые погрешности.

- Как вести себя покупателю при возникновении непредвиденных обстоятельств, связанных с покупкой недвижимости?
От покупателя требуется, чтобы он в срок оповестил продавца о возникших проблемах, которые могут привести к расторжению контракта. Например, в контракте может быть оговорено, что у вас 30 дней на то, чтобы уведомить продавца о неудачной попытке получить заем под покупку. Если вы сообщаете продавцу об этом на 31-й день, то вы уже потеряли право расторгнуть контракт без денежных потерь, и продавец вправе удержать внесенный вами задаток. В целом же чрезвычайно важно в самом начале внимательно изучить содержание самого контракта с тем, чтобы в нем были учтены все волнующие вас вопросы. Именно язык контракта формирует отношения между сторонами и их права, даже если ваш брокер иного мнения.

- Кто составляет сам контракт?
Очень часто стороны используют стандартную форму контракта, и к ней могут быть добавлены отдельные поправки, отвечающие вашему конкретному случаю. При этом, однако, не следует уповать на то, что типовая форма исчерпывающе учитывает ваши интересы как покупателя, и если вы не понимаете отдельных положений контракта или не вполне довольны ими, то важно, чтобы ваш адвокат разъяснил контракт перед его подписанием. В целом ряде случаев, однако, может потребоваться более активное вмешательство юриста для полного составления контракта от начала до конца. Обычно юрист необходим, если у покупателя имеются особые основания для предусмотрительности и осторожности в ведении дела. При этом высокая степень риска при покупке дорогого дома может вполне оправдывать дополнительные расходы на адвоката.

- А что делать в ситуации, когда покупатель обнаруживает неисправность в доме уже после подписания контракта?
Все зависит от текста и содержания контракта. Взять, например, фразу в контракте, оговаривающую результаты инспекции. Если в формулировке контракта продавец согласен произвести ремонт и или заплатить за него, то покупатель, скорее всего, обязан будет довести сделку до конца. Чаще всего, покупатель имеет право расторгнуть контракт лишь при обнаружении серьезных дефектов в доме. Например, такие погрешности, как треснувшее стекло в окне или неплотно закрывающаяся дверь, не считаются серьезными неполадками. Но если инспекционный осмотр показал, что электрическая проводка находится в опасном состоянии или что сам дом медленно, но верно оседает, то такие обстоятельства, по-видимому, можно назвать существенными, серьезными дефектами.

- Что происходит, если дефект возникает и обнаружен уже после подписания контракта о продаже?
Сам контракт и определит, кто заплатит за ремонт. Чаще всего платит продавец, причем платит не из своего кармана, а покроет расходы на ремонт из своей страховки на владение и пользование домом. Если же ремонт еще не завершен ко дню покупки, то контракт предоставляет покупателю право выбора - дождаться окончания ремонта, самому получить деньги по страховке продавца, либо расторгнуть контракт и вернуть задаток. В целом же продавец обязан передать в руки покупателя дом в таком же состоянии, в каком он был на момент подписания контракта.

- Вправе ли продавец расторгнуть контракт, если он просто передумал продавать дом?
Такого права практически не встретить в формулировках контрактов. Обычно контракт не предоставляет продавцу права его расторжения по собственному желанию. Более того, контракт обычно предусматривает, что именно произойдет, если продавец откажется от продажи. По всей вероятности, покупатель сможет через суд вынудить передать ему документ на владение имуществом в обмен на уплату оставшейся суммы. Если же у продавца появился другой претендент на покупку, то покупатель может по существу опередить другую сделку, подав в отдел записей актов о недвижимости бумагу, в которой заявит о своих правах на имущество.

Наверх

 

КАК БОРОТЬСЯ ЗА СВОИ ПРАВА КВАРТИРОСЪЕМЩИКУ?

Приводимый ниже материал касается действий квартиросъемщика в случае нарушения владельцем дома обязательств по предоставлению необходимых коммунальных услуг.

- В доме, где вы снимаете квартиру, нарушилось теплоснабжение или отключили горячую воду. Обязан ли владелец дома устранить неполадки?
Да. Владелец дома обязан предоставить коммунальные услуги, необходимые для нормального проживания съемщика. В случае, если в доме отсутствует горячая вода или не работает отопление, квартира считается непригодной для проживания, и владелец, не произведший ремонт, нарушает закон. Владелец обязан обеспечить жильцам нормальные жилищные условия независимо от того, говорится об этом или нет в письменном контракте об аренде. В противном случае владелец обязан исправить неполадки (например, отремонтировать водопровод, отопление, вентиляционную систему, мусоропровод и т.д.), причем это касается не только самой квартиры, где проживает съемщик, но и общественных мест в многоквартирном доме - скажем, лестницы, вестибюль или внутренний двор.

- Вправе ли вы в случае неполадок отказаться платить за проживание?
Да. Вместе с тем, следует иметь в виду, что владелец дома может подать в суд иск на выселение. Тогда вам придется доказывать, что у вас были веские основания для неуплаты. Поэтому прежде чем не платить, уведомите владельца о своих претензиях и предоставьте ему достаточно времени для их удовлетворения. Можете сообщить ему об этом по телефону, но лучше передать записку лично в руки или направить ее заказным письмом с уведомлением. В нем следует указать, в чем состоят неполадки и как их следует устранить. И тогда, и в дальнейшем не забывайте помечать в своей записной книжке каждый случай, когда и по какому поводу вы обращались к владельцу и получали от него ответы.

- Что делать, если владелец не ответил на письмо?
Направьте ему повторную записку, в которой сошлитесь на предыдущий запрос и еще раз перечислите неполадки и способы их устранения. В письме также предупредите, что не собираетесь платить за квартиру, пока не будет произведен ремонт. На случай, если вы уже перестали платить, рекомендуется переводить ежемесячные суммы квартплаты на отдельный сберегательный счет в банке. Этим вы лучше обезопасите себя на случай, если владелец попытается выселить вас за неуплату. Можно также депонировать деньги на отдельный счет у вашего адвоката. Если вы не откладывали неуплаченные деньги на отдельный счет, впоследствии суд может потребовать, чтобы вы перевели их на счет, над которым он сам установит контроль, вплоть до окончания дела.

- Что происходит, если владелец дома подал на вас в суд за неуплату или иное нарушение положений, предусмотренных контрактом об аренде жилплощади?
Еще до подачи иска в суд владелец должен был предупредить вас о совершенном вами правонарушении. Если владелец собирается подать в суд на выселение, он обязан сообщить о расторжении контракта на аренду. При подаче в суд владелец обязан уведомить вас об этом, поскольку вы имеете юридическое право предстать перед судом и выступить в свою защиту.

- Следует ли в этом случае обращаться за помощью к адвокату?
В этом нет необходимости, если вы уверены в своих правах. Кроме того, вы можете получить бесплатный юридический совет по своему делу в некоторых некоммерческих организациях при районном совете или в учебном заведении. Вместе с тем, нанять адвоката желательно, если дело отличается достаточной сложностью в контексте прав обеих сторон. Юрист не только объяснит, в чем состоят ваши права, но, что немаловажно, изберет наиболее эффективную тактику разрешения спора.

Наверх

 

О КВАРТПЛАТЕ И ЗАЛОГЕ ПОД ЖИЛЬЕ

Законы, регулирующие квартирную плату, сумму залога за квартиру, порядок оплаты и прочие вопросы, связанные с денежными отношениями между квартиросъемщиком и домовладельцем, несколько различаются, в зависимости от штата. Тем не менее, существуют общие для всех штатов положения, с которыми мы знакомим читателей ниже.

- Прежде всего, по каким числам следует платить за квартиру? Существуют ли какие-либо правила на этот счет?
По установившемуся порядку, договоры о снятии жилой площади предполагают помесячную оплату за квартиру, причем наперед, до истечения месячного срока. Обычно речь идет о первом числе каждого месяца. Тем не менее, вполне правомерно, когда домовладелец, по своим соображениям, требует оплаты от жильцов в иные промежутки (например, каждые два месяца) или в другой день месяца (например, 15-го числа).

- Если жилец не заплатил в срок, существует ли по закону какой-либо льготный период времени, в течение которого он не может быть за это наказан хозяином?
Такого льготного периода в законном порядке не предусмотрено. Иными словами, если вы не уплатили за квартиру вовремя, то хозяин дома вправе прервать договор с вами хоть на следующий день после неуплаты. В арендном договоре такой период может быть особо оговорен. Кроме того, в качестве правомерного наказания за несвоевременную уплату или за необеспеченный деньгами банковский чек в договоре может быть предусмотрен штраф, если, разумеется, сумма этого штрафа не чрезмерно высока. Правила, касающиеся штрафов, содержатся в жилищном законодательстве данного штата.

- А каковы положения о повышении квартплаты?
Если между хозяином и съемщиком заключен договор, то в период действия этого договора владелец дома не имеет права повышать квартплату, за исключением случаев, особо оговоренных в договоре. Но, как известно, бывает так, что жилец занимает квартиру без письменного договора и считается как бы помесячным съемщиком. В этом случае домовладелец вправе поднять плату в любой месяц, предупредив жильца в письменной форме за 30 дней, если в данном штате не действуют особые законы о регулируемой квартплате.

- В каких штатах действуют эти законы?
Законы, регулирующие квартплату, существуют в отдельных местах в пяти штатах страны – Нью-Йорке, Нью-Джерси, Мериленде, Округе Колумбия и Калифорнии. Они ограничивают размеры повышения квартплаты, обстоятельства, при которых оно возможно, и общее количество повышений, а также оговаривают случаи, при которых жильца разрешается выселить, такие как неуплата за квартиру или вселение в дом члена семьи домовладельца.

- Если говорить о залоге, отдельно вносимом жильцом для гарантии сохранения им квартиры в качественном состоянии, то какова может быть его сумма?
Кстати, все штаты разрешают подобный залог как средство обеспечения порядка, но примерно половина штатов ограничивает размеры залога – обычно это одна или две месячных квартплаты. Кроме того, в ряде штатов требуется, чтобы залог хранился на отдельном банковском счете, а также, чтобы жилец получал накопительные проценты от этого вложения.

- Каковы правила возвращения этого залога домовладельцем?
Хозяину обычно предоставляется от двух недель до месяца после выезда или выселения жильца на то, чтобы вернуть эти деньги. При этом домовладелец имеет право удержать часть суммы, если на то есть веские основания и если размеры удержания вполне не чрезмерны. При этом вместе с возвращаемой суммой хозяин обязан представить жильцу письменный отчет о затратах на ремонт, потребовавшийся сверх обычного износа или об удержании в счет неуплаченной квартплаты.

- Предположим, что жилец не согласен с возвращаемой ему суммой. Как ему поступать в этом случае?
Если владелец, с точки зрения съемщика, нарушает правила возвращения залога, то он может его судить. Чаще всего, подобные дела слушаются в судах малых исков. Если выясняется, что хозяин поступил не просто умышленно, но нарушил закон со злым умыслом, то в некоторых штатах жильцу могут присудить полную сумму залога, а иногда даже превышающую ее в два или три раза.

Наверх

 

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ДОГОВОР С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Сколько бы ни было сказано и написано на тему отношений между квартиросъемщиками и хозяевами жилой площади, все равно каждый раз возникает новый юридический вопрос, на который непросто найти точный ответ. Вместе с тем, за мелкими деталями от нашего взгляда могут укрыться наиболее важные аспекты указанных отношений. Один из таких аспектов - это потребность в письменном договоре о сдаче и снятии квартирной площади.

- Чем вызвана необходимость в письменном контракте?
Если помните, еще относительно недавно мелкие владельцы жилья могли сдать ее без письменной договоренности. Достаточно было простого рукопожатия вслед за устным соглашением об основных условиях проживания – скажем, стоимость аренды или сроки уплаты. Те же хозяева, которые предлагали подписать контракт, чаще всего пользовались стандартной его формой, приобретенной в магазине канцелярских товаров. Пользы от такого бланка было не намного больше, чем от устного соглашения, поскольку он содержал наиболее общие положения, которые могли не иметь отношения к конкретному случаю или которые менее всего волновали самих участников сделки. Подобного рода формуляры контрактов часто не могли оказать практической помощи в разрешении возможных конфликтов между сторонами. Оформленные таким образом сделки как раз и приводили к конфликтам. А сегодня, с осложнением отношений между сторонами, еще менее вероятно, чтобы стандартно оформленные сделки могли быть успешными.

- Каковы причины этих изменений в отношениях между жильцами и хозяевами?
Необходимость в письменном соглашении вызвана рядом причин.
Во-первых, сфера сдачи жилплощади относится к тщательно регулируемой области права.
Во-вторых, количество квартиросъемщиков существенно увеличилось за последние годы.
В-третьих, владельцы несут теперь в целом больше ответственности, а квартиросъемщики получили больше прав.
Наконец, в-четвертых, наша система судов малых исков значительно облегчила разрешение конфликтов при участии судьи.

- Какие могут возникнуть проблемы?
Участники устной сделки часто приходят к выводу, что отсутствие контракта приводит к полной неопределенности. Или возьмем другой случай: записанные положения контракта не соблюдаются обеими сторонами. Например, в договоре записано, что съемщики не имеют права держать домашних животных, но при этом ни тот, ни другой участник сделки не читали, как следует, текст договора. В результате квартиросъемщик нарушил договор тем, что завел собаку, а владелец не обратил на это внимания. Таким образом, когда возникнет конфликт, то в договоре не найдется пути его разрешения. Другие частые поводы для споров - это, например, вопросы о том, кто платит за ремонт, каков штраф за запоздалую оплату за квартиру, может ли владелец удержать задаток, когда съемщик разрывает контракт о найме площади и т.д. Нет разумного оправдания тому, что стороны не изложили условий сделки на бумаге. Подробный письменный договор вынудит стороны соблюдать условия, которыми они пренебрегли бы по обычному недосмотру, будь дело оформлено устно.

- Как указанные выше проблемы решаются?
Если на бумаге записано, что, например, владелец дома имеет право войти в помещение, занимаемое съемщиком, для осуществления ремонта, то не возникнет никаких дальнейших осложнений. Более того, не возникнет проблем с претендентами на квартиру, а не то что с имеющимися жильцами, скажем, когда в анкете записано, на каких основаниях владелец имеет право отвергнуть того или иного кандидата.
Этот момент можно пояснить. Представьте себе, что некий владелец дома по имени Чарли собирается сдать квартиру, и что у него шестеро кандидатов. Он отдает предпочтение кандидату № 3, поскольку тот, как ему кажется, более надежен по сравнению с остальными в отношении оплаты. Через пару недель после сдачи площади у Чарли происходит неприятный разговор с адвокатом кандидата №5, который утверждает, что против его клиентки была допущена незаконная дискриминация на том основании, что она чернокожая, исповедует ислам и является матерью-одиночкой. Поэтому, если Чарли не хочет решить спор мировым путем за 10 тысяч долларов, то его клиентка пойдет в федеральный суд с иском на 50 тысяч.

- И чем завершится такой спор?
Поскольку нет никаких письменных анкет и подтвержденных оснований для выбора, который сделал хозяин, его страховая компания, скорее всего, согласится заплатить 10 тысяч, тем более, что кандидат №3 (белокожий мужчина, протестант по вероисповеданию, у которого нет детей) получает меньшую зарплату, чем конкурентка №5, и поэтому менее надежен в плане платежеспособности.

- А чем мог бы завершиться спор в иных обстоятельствах?
Допустим, Чарли в самом начале попросил всех кандидатов заполнить подробные анкеты, затем проверил кредитную историю каждого по адресам кредитных бюро и, наконец, попросил каждого представить рекомендации с предыдущих мест проживания. В этом случае могло оказаться, что у Чарли гораздо больше оснований для сделанного выбора, потому что у кандидата №3 незапятнанная кредитная история, надежная постоянная работа и хорошие рекомендации, в то время как у кандидата №5 - недавно объявленное банкротство и плохие отзывы от прежних хозяев из-за задержек квартирной платы.

Наверх

 

КАК ПОСТУПАТЬ В СЛУЧАЕ КОНФЛИКТА С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Конфликты между квартиросъемщиком и домовладельцем - дело нередкое. Наверняка многим пришлось пройти через это, будь то конфликты серьезные или совсем мелкие. Например, основанием для спора может стать увеличение квартплаты, ответственность той или иной стороны за ремонт или возврат жильцу залога. Но как бы то ни было, следует иметь в виду, что обращение за помощью к адвокату и судебный процесс - не первое, а последнее средство в разрешении спора.

- Прежде всего, как избежать конфронтации с владельцем дома?
Понятно, что самый надежный способ разрешения конфликта с домовладельцем - вовсе не вступать в споры. Прежде чем прибегнуть к каким-либо мерам, следует выяснить суть спора и характер отношений с владельцем. Для этого, разумеется, нужно знать свои права в данной ситуации в соответствии с федеральными законами, законами штата и местными правилами. Следует также убедиться, насколько понятны вам и недвусмысленны положения контракта на аренду жилплощади. Далее, не спешите вступать в спор. Если возникла проблема (например, владелец дома или его представитель попытались без вашего ведома войти в вашу квартиру), не следует раздувать конфликт угрозами обратиться в суд - попытайтесь сначала поговорить с домовладельцем с целью большего взаимопонимания. Наконец, немаловажно хранить переписку с домовладельцем и записывать содержание бесед на темы возникающих проблем. Например, если вы хотите, чтобы устранили протечку на потолке в ванной комнате, напишите ему об этом, а копию письма сохраните. Если о ремонте речь шла устно, запишите впоследствии содержание разговора. Позже, если возникнут какие-либо разногласия, у вас будет письменное свидетельство, на которое можно опереться.

- А что делать, если так и не удалось преодолеть разногласия?
Если никакие мирные переговоры не помогли достичь взаимопонимания, все-таки, прежде чем обращаться в последнюю инстанцию - суд, найдите посредника, который выступил бы третейским судией в споре. Посредник не принимает решений, требующих исполнения, но, с другой стороны, в состоянии помочь сторонам пойти на компромисс. Существуют общественные и государственные программы, субсидирующие деятельность посредников, поэтому его помощь обойдется недорого или вообще бесплатно.

- Если домовладелец предлагает обратиться в арбитраж, следует ли жильцу соглашаться?
Арбитраж - последняя остановка по пути к судебному разбирательству. Преимущество этого способа разрешения конфликта в том, что, по сравнению с судом, это довольно быстрый и не дорогостоящий вариант. Как и судья, арбитр может принять решение, обязывающее стороны к его исполнению. Но эта власть у арбитра появляется только после того, как стороны заранее договорились подчиниться его воле, например, в самом контракте об аренде. На самом деле, в контрактах часто записывается, что в случае спора стороны обязаны обратиться в арбитраж, а не в суд. В арбитраже имеют место неформальные слушания, где каждая из сторон излагает свою версию событий. Если после принятого решения проигравший отказывается его исполнить, то выигравшему несложно затем пойти в суд и на его основании получить постановление, которое подлежит исполнению как любое иное судебное решение, ослушаться которого нельзя. В отличие от суда, постановления арбитража обжалованию не подлежат, за исключением тех случаев, когда решение достигнуто обманным путем.

- А что делать, если посредничество или арбитраж не возымели действия?
В таком случае имеет смысл обратиться в суд. Если сумма иска незначительна, речь идет о суде малых исков, где можно обойтись без адвоката. Такие суды хороши тем, что рассматривают дело в короткие сроки и не требуют больших расходов. Недостаток же их в том, что, кроме денежной компенсации, они не предполагают иных мер возмещения убытка. Например, они не могут заставить домовладельца предоставить гараж в доме, хотя это и было обещано при подписании контракта. Но они могут сократить размеры квартплаты в качестве компенсации за невыполненное обещание.

Наверх

 

ОБ УГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦА

Читатели моей юридической рубрики в одной из русскоязычных газет, проживающие в Бруклине, однажды поинтересовались, несет ли владелец дома какую-либо ответственность за хулиганские поступки, совершенные незнакомцами в здании или на территории. В самом деле, по закону большинства штатов, домовладелец обязан хоть в какой-то мере обеспечить безопасность квартиросъемщиков от нападений со стороны хулиганов или грабителей или даже других жителей дома.

- Вообще-то, если говорить об уголовной ответственности, то это выглядит довольно странно: законопослушный гражданин в лице домовладельца должен понести наказание за действия посторонних лиц?
Тем не менее, это так. В этом смысле, владелец дома в незавидном положении – его могут судить (и судят же, во все более растущем количестве конкретных случаев) жильцы за нападения и другие правонарушения, совершенные против них в пределах помещения, которым он владеет. Интересно, что и суммы компенсации за причиненный физический урон жильцы выигрывают немалые, нередко от 100 тысяч до миллиона долларов.

- В каких «анналах» записана ответственность хозяина дома?
Правовые обязанности домовладельцев содержатся во всевозможных жилищных кодексах, местных указах и постановлениях, но чаще всего в судебных решениях. Согласно этим правовым нормам, владелец дома, не только отвечает за безопасность на территории, ему принадлежащей, но также должен предотвратить прочие незаконные действия, такие как торговля наркотиками, их употребление и проч.

- Понятно, что владельцу дома не по душе подобные строгости. Каким образом он может им воспрепятствовать?
Проще всего, ему следует побеспокоиться о некоторых превентивных мерах. Они не только уменьшат вероятность правонарушений, но и снизят риск для самого владельца быть судимым за совершенное нападение, ограбление, воровство, наркоманию и т.д. Для этого хозяин дома должен выполнить или даже «перевыполнить» все требования, связанные с безопасностью дома и выдвинутые указанными выше правовыми нормативами. Это, например, может касаться технических конструкций для внешних замков, освещения, крепежей на окнах и т.п. Помимо этого, владельцу следует реалистично оценить криминологическую ситуацию в данном микрорайоне и внутри самого дома, чтобы, принять меры, возможно, сверх тех, которые предусмотрены жилищными указами и решениями.

- Что дает возможность такой реалистической оценки?
Криминологическую ситуацию можно выяснить с помощью представителей местной полиции. Ею владеют также страховые компании, предлагающие страховые полисы на случай телесных повреждений, уголовных происшествий и т.п. Кроме того, существуют частные агентства безопасности, у которых можно получить любую информацию по этим вопросам.

- На какие помещения внутри и вне дома распространяется ответственность домовладельца?
Разумеется, на места общего пользования, такие как вестибюль, коридоры, лифты, прачечная или гараж. Кроме того, в определенной мере владелец, несмотря на право жильца на частную жизнь, отвечает за происходящее внутри самих жилых квартир.

- Если говорить о принятии дополнительных мер безопасности, то это может довольно дорого обойтись хозяину дома, и пойдет ли он на это из материальных соображений?
Известны многочисленные случаи, при которых владельцы дома обсуждали вопросы безопасности на собраниях с жильцами, в результате которых выносились решения разделить между всеми материальное бремя обеспечения дополнительной безопасности в доме. Многие жильцы, как правило, согласны платить больше, лишь бы было жить спокойнее. Но, при этом, и сам владелец должен понимать, что лучше потратиться на эффективные меры безопасности, нежели впоследствии расплачиваться за случившееся. Например, в случае таких тяжких преступлений, как изнасилование, среднеарифметическая компенсации жертве этого преступления в суде присяжных превышает 1,2 миллиона долларов.

Наверх

 

ДИСКРИМИНАЦИЯ ПРИ СНЯТИИ ЖИЛПЛОЩАДИ

Уроженка России со своим мужем, прибывшим в Америку из арабской страны, и ребенком облюбовали жилой дом в удобном и привлекательном месте Нью-Йорка. В здании имеются прачечная и спортивный зал, а на его территории расположены открытый бассейн и теннисный корт. Табличка в окне жилконторы гласит: "Квартиры на сдачу". Муж позвонил в контору, и ему сообщили, что имеются для аренды несколько квартир, которые ему могут показать в любое время. Супруги прибыли для осмотра квартир в тот же день, но, к своему удивлению, получили ответ, что последняя из квартир только что была сдана. Не говорит ли случившееся о каких-либо нарушениях со стороны хозяев дома или их представителей? Не имеет ли это отношение к дискриминации? На эти вопросы мы попытаемся найти ответы.

- Допустим, что работник жилконторы дома не захотел вселять новых жильцов из-за того, что муж является переселенцем из арабской страны, фигурирующей как потенциальный источник опасности в контексте борьбы против международного терроризма. Иными словами, если речь идет о дискриминации, то имел ли на это право владелец дома?
Не имел, но, похоже, именно это и случилось, если на тот момент, который упоминался, имелись квартиры для сдачи. Во всех без исключениях штатах США дискриминация против жильца (или потенциальных жильцов, как в рассматриваемом случае) запрещена по признаку цвета кожи, вероисповедания, национального происхождения или пола, и это записано в законе, называющемся по-английски Fair Housing Act. Кроме того, в ряде штатов также запрещено отказывать в предоставлении жилья на основании сферы занятости, половой ориентации или семейного статуса. Если, таким образом, владелец дома отказал будущим жильцам по причине принадлежности одного из них к определенной национальности, то он не имел на это право.

- В каких случаях владелец дома вправе отказать потенциальному жильцу?
Хотя законы различаются в зависимости от штата, но для отказа должна быть весьма веская и оправданная причина. Например, если будущий жилец собирается разместиться в предполагаемой небольшой квартире с необъяснимо большим числом родственников, или если финансовое состояние, кредитная история или сомнительная предыдущая история аренды жилплощади вызывают большое недоверие у владельца дома. Понятно, что менеджмент дома не вправе отказать супружеской чете лишь на основании этнической принадлежности любого из членов семьи. С другой стороны, если, например, об аренде квартиры с двумя спальнями хлопочет одинокая мать с ребенком, в то время, как на такую же квартиру может рассчитывать муж и жена с ребенком, то у домовладельца могут быть правовые основания для отказа матери-одиночке.

- Какие основания для отказа считаются приемлемыми и не вызывающими каких-либо нареканий?
Вполне допустимо, когда домовладелец не принимает жильцов, которые не намерены соблюдать установленные им правила проживания. При этом, разумеется, сами правила должны быть разумными и реалистичными, а не произвольными и надуманными. Например, требования к тому, чтобы у квартиросъемщиков не было домашних животных, чтобы у них был определенный минимальный доход или чтобы они представляли рекомендации со стороны, считаются разумными и удовлетворительными. Важно также, чтобы правила проживания в равной мере относились ко всем жильцам, а не лишь к некоторым. Если съемщик нарушает эти правила, то у хозяина дома появляются основания для его выселения через жилищный суд.

- Какие основания для отказа в сдаче жилья считаются дискриминационными и заслуживающими наказания?
Федеральное законодательство запрещает дискриминацию на почве расы, вероисповедания, этнического происхождения, пола, возраста, физической или умственной неполноценности или на основании того факта, что у предполагаемых жильцов имеются дети. Кроме того, в некоторых штатах также нельзя отказывать в жилье по причине семейного статуса или половой ориентации.

- Каковы примеры дискриминации?
Как отмечалось выше, домовладелец, например, не должен обманывать, указывая на отсутствие квартир, в то время, как они, наоборот, имеются, или устанавливать более высокие требования, например, к доходу, для отдельных, а не всех жильцов. Он также не вправе отказывать инвалидам, например, в проживании в квартире слепого жильца собаки-поводыря, даже если в доме не разрешается держать домашних животных.

- Как поступать тому, кого обидели дискриминационной мерой?
В течение года после того, как это случилось, нужно подать жалобу в федеральный Департамент жилищного и городского развития. Департамент затем назначит арбитра для мировой сделки между сторонами. Если таковая не достигнута, то состоится административное слушание в Департаменте, которое и вынесет окончательное решение. Помимо этой меры, возможно также подать иск на домовладельца в федеральный суд или суд штата. В случае успеха жильцу могут присудить денежную компенсацию за понесенные материальные убытки или даже за нанесенный моральный ущерб.

Наверх

 

КАК ПРОИСХОДИТ ВЫСЕЛЕНИЕ ЖИЛЬЦА ИЗ ДОМА?

Вы перестали платить за квартиру, и теперь домовладелец пытается вас выселить из дома. Какого рода предупреждения или извещения он должен был направить вам, и каков порядок выселения через судебное вмешательство?

- Прежде всего, что такое выселение как юридический процесс?
Выселение – это физическое удаление квартиросъемщика и его вещей из снимаемого им помещения. Выселение невозможно без судебного решения после того, как домовладелец докажет суду, что жилец совершил нарушение, которое оправдывает наказание этой мерой. Важно отметить, что перед тем, как обратиться в суд, и уж тем более перед тем, как добиваться судебного решения о выселении за неуплату или за незаконное владение помещением, хозяин сначала обязан объявить жильцу о прекращении аренды.

- Какова процедура выселения?
В каждом штате имеется свое законодательство, описывающее требования к действиям домовладельцев по выселению съемщиков жилья, имеются свои правила о том, как предупредить о прекращении аренды, как составить судебные бумаги и как их направить ответчику. Но, несмотря на некоторые расхождения между штатами, общее правило едино. А именно, домовладелец обязан сначала представить письменные документы - определенным путем и определенной формы, и лишь когда съемщик отказался покинуть помещение, уплатить за жилплощадь по задолженности, избавиться от домашнего животного или иным способом исправить ситуацию – лишь тогда хозяин вправе подать в суд.

- Если говорить об извещении, то, наверное, для каждой ситуации требуется своя форма, не так ли?
Совершенно верно, и, несмотря на некоторые вариации от штата к штату, в целом существуют три вида уведомлений о прекращении аренды. Одно касается ситуации, при которой жилец задолжал за квартплату. По содержанию оно означает примерно следующее: «Плати или съезжай!». Обычно жильцу предоставляется для уплаты несколько дней – в большинстве штатов от трех до пяти.

- Какие существуют другие типы оповещений?
Другой тип уведомления касается нарушения положений договора о снятии жилплощади. Например, в договоре значится, что жилец не имеет права держать домашних животных, а вы завели терьера. Или в договоре особо указывается что нельзя шуметь, а вы ночами тренируетесь в игре на барабанах, поскольку выступаете в самодеятельном вокально-инструментальном ансамбле. По существу, извещение этого рода означает «Исправься или съезжай!» Жильцу дают некоторый срок на то, чтобы исправить ситуацию или съехать с жилплощади. В противном случае, домовладелец пойдет против вас в суд на выселение.

- Какой – самый строгий вид уведомления?
Самый строгий вид извещения – безоговорочное требование оставить помещение. Оно не дает жильцу возможности заплатить или иным способом исправить положение. По законам большинства штатов, такое требование допустимо, если съемщик повинен в многократном нарушении договора с домовладельцем, повторной неуплате за жилье, нанесении ущерба помещению или участии в незаконной деятельности, такой как продажа наркотиков.

- Допустим, жилец не выполнил требований, содержащихся в извещении и не покинул квартиру. Владелец направил бумаги на выселение и выиграл судебное дело. Может ли владелец теперь собственноручно выставить жильца с его вещами из квартиры?
Самостоятельно он этого сделать не может. Он должен получить на руки судебное решение о выселении и передать его судебному исполнителю или шерифу. Последний затем предупредит жильца о том, чтобы тот съехал в определенный срок, обычно несколько дней, или, в противном случае, исполнитель вернется и собственноручно выставит его на улицу. До личного вмешательства исполнителя, правда, дело доходит весьма редко, поскольку мало кому хочется вступать в конфликт с правоохранительными органами.

Наверх

 

ОБ УСЛОВИЯХ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ ПЛОЩАДИ

Вам требуется помещение под бизнес, и вы, разумеется, хотели бы снять площадь на более выгодных для себя условиях. Как добиться контракта на снятие, который бы сэкономил вам деньги, но одновременно и не отпугнул бы от вас владельца площадью? Каких условий договора следует добиваться от владельца?

- В какой момент следует в первый раз обратить серьезное внимание на условия контракта с хозяином площади?
Если ваши переговоры о снятии площади под ведение бизнеса достигли такой стадии, что владелец площади уже предложил вам на рассмотрение письменный договор, то, знакомясь с этим договором, во-первых, следует хорошо понимать положения этого договора, и, во-вторых, иметь в виду, что, приложив определенные усилия, вы сможете добиться более выгодных для себя положений. Дело в том, что по всем условиям контракта можно вести переговоры и настаивать на уступках. Вместе с тем, важную роль также играет ситуация на рынке коммерческой аренды: чем больше других желающих снять помещение и чем меньше сдаваемой площади на рынке, тем слабее ваша собственная позиция в глазах хозяина помещения и тем меньших уступок вы сможете добиться.

- На какие положения договора следует обратить особое внимание?
Важны положения, затрагивающие срок или продолжительность аренды. Для жильца чаще выгоден более короткий контракт, поскольку он оставляет возможность оставить помещение, если это диктуют обстоятельства, такие как потребность в большей площади или в изменении местоположения бизнеса. C другой стороны, долгосрочный контракт позволяет чувствовать в большей безопасности в условиях менее выгодного рынка, и, кроме того, владельцы склонны идти на большие уступки в условиях долгосрочных обязательств.

- Зависит ли это от вида бизнеса - какой срок приемлем для снятия?
Да, если относительно не важно место расположения компании, как в случае с ведением бизнеса по почте или если вы занимаетесь компьютерным программированием для посторонних клиентов, то краткосрочный контракт не заденет ваших интересов. Если владелец помещения откажется продлевать договор, то можно будет найти помещение в другом районе. Другое дело, если вы занимаетесь делом, при котором большую роль играет расположение бизнеса, например, в случае ресторана, магазина, прачечной и т.д. В этом случае длительность контракта может стать ключевым для вас вопросом. Если дела пойдут хорошо, то вам захочется оставаться на прежнем месте и заключать новые долгосрочные контракты, а если плохо, то, наоборот, вам не захочется продлевать контракт или оставаться на прежнем месте, несмотря на действующий договор.

- Можно ли добиться договора с правом продления?
Первоначальный краткосрочный контракт на год или два с правом дальнейшего продления на три года или более – это выгодное для арендатора решение важного вопроса о сроке контракта. В этом случае обычно уведомляют хозяина площади в письменном виде о намерении продления аренды за несколько месяцев до ее истечения, и тот вынужден согласиться на это, несмотря на возможные иные соображения. На следует иметь в виду, что такой договор часто предполагает более высокую арендную стоимость или отдельную уплату в обмен на право продления. Это достаточно распространенные условия контракта, и, если данное место незаменимо для вашего бизнеса, то следует пойти на эти дополнительные расходы.

- А как отнестись арендатору к сумме платы за помещение, предусматриваемой договором?
Если сравнить стоимость предполагаемого помещения с другими ценами, и, если окажется, что она неоправданно выше их, то следует просить хозяина о снижении стоимости. Если хозяин не согласен, то попытайтесь договориться о временной поблажке на несколько месяцев, для того, чтобы, по крайней мере, компенсировать потери на переезд. Цены на помещение обычно поднимаются по контракту раз в году. Постарайтесь добиться наименьшей суммы этого увеличения на том основании, что, например, контракт носит долгосрочный характер. Обратите также внимание на то, включает ли сумма аренды также счета за коммунальные услуги, ремонт, налоги и страховку. Часто более выгодно платить одной суммой за все эти расходы, поскольку они потенциально могут быть очень высокими. Что касается стоимости ремонта, если он потребуется, то чем более долгосрочный контракт, тем больше вероятности, что хозяин помещения согласится потратиться на него из собственного кармана. Существуют также другие важные моменты в контракте, которые следует обсудить с владельцем – это право сдачи в аренду части помещения третьей стороне или право передачи контракта новому жильцу. Обычно эти права выгодны для арендатора и о включении их в договор следует договориться заранее.

Наверх

 

ЕСЛИ СОСЕД НАРУШАЕТ ВАШ ПОКОЙ...

Много лет назад проблемы в отношениях с соседями решались полюбовно, иногда с помощью третьего лица, которого уважали обе стороны. В наши дни конфликт с соседями чаще выливается в судебный процесс. Хотя суд – последняя инстанция в разрешении конфликта и никак не способствует улучшению отношений между сторонами, да и обойдется в немалую сумму. Знать свои права в отношениях с соседями необходимо, это поможет предотвратить перемещение конфликта в зал судебного заседания.

- Вам не повезло. В соседнем доме громко включают музыку по вечерам. Что делать?
Имеете ли вы какие-либо правовые основания для борьбы с шумом? Самое эффективное - местное постановление. Практически повсеместно запрещено шуметь, и полиция старательно охраняет местные законы. Согласно им, в определенные часы запрещено шуметь, например, с 10 вечера до 7 утра по рабочим днями и до 9 утра по выходным. Кроме того, во многих местах установлен допустимый уровень шума в децибелах, измеряемый специальным электронным оборудованием. Каков допустимый уровень в вашем районе, можно узнать в библиотеке или на Интернете..

- Допустим, вы попросили соседа не шуметь, но тот никак не отреагировал на просьбу. Как быть - идти в суд?
По-видимому, да. В суде просите не только, чтобы прекратили шуметь, но и денежной компенсации. Правда, тут есть один нюанс. Чтобы получить компенсацию, можно обратиться в суд малых исков, но он не уполномочен потребовать от ответчика прекращения его действий. Только обычный гражданский суд вправе принять такое решение. Разумеется, в конечном итоге вы добьетесь, что сосед прекратит шуметь. Но, обратившись в суд малых исков, вы тем самым вынудите его выплатить денежную компенсацию, но не побудить его изменить своей привычке. Кстати, по законам отдельных штатов, чрезмерный шум может послужить основанием для уголовного иска по статье о мелком хулиганстве. Иными словами, полиция может арестовать нарушителя, а суд - наказать штрафом или даже коротким тюремным заключением.

- Если жилец ведет себя слишком шумно, обязан ли владелец дома каким-либо образом воздействовать на него?
В договорах о снятии жилплощади обычно записано, что съемщики имеют право занимать данную площадь при условии, что не будут нарушать спокойствия окружающих. Исходя из этого, владелец дома обязан принять все меры, чтобы остановить нарушителя. Если каждую ночь раздается громкая музыка из соседнего подъезда, тем самым нарушаются условия арендного контракта, и, как следствие, нарушитель может быть выселен по решению суда, особенно если сразу несколько жильцов обратились с жалобой.

- Если говорить о владельцах дома, а не квартиросъемщиках, то с какими проблемами они сталкиваются?
Предположим, сосед возводит забор, который частично охватывает вашу территорию. Что делать? Нужно немедленно принять меры. Если нарушение незначительно, может показаться, что не следует беспокоиться. Однако, по закону, если некто пользовался вашей территорией достаточно долго, за ним это право может сохраниться, а то и перерастет в право владения. Поэтому следует безотлагательно уведомить соседа о нарушении. В подобных случаях основанием для конфликта будут служить сведения в документах владения недвижимостью, где указана та и или иная граница. Как бы то ни было, если сосед не отреагировал на ваши законные требования, озадачьте его заявлением о том, что обратитесь в суд. Вы можете действительно пойти в суд и попросить судью издать соответствующее постановление: прекратить строительство забора до тех пор, пока гражданский суд не признает его правомерность.

- А если сосед построил подсобное помещение, которое заслоняет красивый вид на озеро из окон моего дома?
К сожалению, мы не имеем права на свет, воздух или вид. Исключения весьма редки – к примеру, сосед злонамеренно построил что-либо, что ему самому не приносит никакой существенной пользы.

- Предположим, я хочу купить дом с видом на море. Могу ли я что-либо предпринять, чтобы никто не лишил меня этого удовольствия?
Прежде всего, спросите у владельца, нет ли решения городских властей о застройке на данном участке. Затем попросите вашего агента по недвижимости выяснить, не располагают ли соседи какими-либо правами на застройку. Кроме того, если данный дом входит в состав кооперативного товарищества, узнайте, каковы правила и ограничения, связанные с постройками на его территории.

Наверх